Hériter d’un bien à plusieurs, se retrouver co-propriétaire après une séparation… L’indivision est une situation fréquente. Mais quand vient le moment de vendre, les questions s’accumulent : qui décide ? Qui signe ? Comment répartir le prix ? La vente d’un bien en indivision suit des règles précises et chaque étape doit être coordonnée entre des propriétaires qui n’ont pas toujours les mêmes intérêts.
Premier principe : tous les indivisaires sont propriétaires, mais aucun n’est seul décideur. En indivision, chaque co-indivisaire détient une quote-part du bien, mais personne ne peut agir seul. La vente du bien dans son ensemble requiert en principe l’accord de tous. C’est souvent là que les choses se compliquent, surtout quand les indivisaires ont des projets ou des besoins différents.
La règle des deux tiers, instaurée par la loi du 12 mai 2009, permet aux indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits d’engager une procédure de vente, même en cas d’opposition d’un ou plusieurs co-indivisaires. Ce n’est pas une vente forcée : le tribunal judiciaire reste l’arbitre, mais le blocage d’un seul ne suffit plus à paralyser la situation. La loi du 7 avril 2026 est venue compléter ce dispositif, notamment en permettant au juge d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente en cas d’urgence justifiée par l’intérêt commun.
Une fois l’accord trouvé, la vente suit un processus classique : mandat, compromis, acte authentique. Mais chaque indivisaire doit être informé, consulté et représenté à chaque étape. Le partage du prix de vente intervient ensuite, au prorata des quotes-parts de chacun, après règlement des éventuelles dettes liées au bien.
Dans ce contexte, le notaire ne se contente pas de rédiger l’acte. Il coordonne les échanges entre les indivisaires, vérifie les titres de propriété et les quotes-parts, et s’assure que le partage du prix est conforme aux droits de chacun. C’est souvent lui qui dénoue les situations les plus tendues.
Chez NOTACT, nous accompagnons les indivisaires pour que la vente se déroule dans les règles et sans blocage inutile.
