Ouvrir un commerce, installer un atelier artisanal, reprendre un local : le bail commercial est souvent la première pierre d’un projet professionnel. C’est aussi un contrat qui engage pour longtemps, avec des règles très protectrices pour le locataire. Voici les points essentiels à connaître avant de signer.
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial encadre la location d’un local dans lequel est exploitée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il ne concerne pas les professions libérales, qui relèvent en principe du bail professionnel.
Ses règles, fixées par le Code de commerce, forment un véritable statut. Beaucoup d’entre elles sont d’ordre public : le bail ne peut pas y déroger au détriment du locataire.
Une durée de neuf ans minimum
Le bail commercial est conclu pour au moins neuf ans. On parle souvent de « bail 3-6-9 » : le locataire peut en principe y mettre fin à l’issue de chaque période de trois ans, en respectant un préavis de six mois.
Le bailleur, lui, est engagé pour toute la durée du bail. Il ne peut donner congé avant l’échéance que dans des cas limités prévus par la loi.
Pour tester une activité, les parties peuvent aussi conclure un bail dérogatoire, d’une durée totale de trois ans maximum. Plus souple, il n’ouvre pas droit au renouvellement.
Le droit au renouvellement
À l’échéance, le locataire bénéficie, sous certaines conditions, d’un droit au renouvellement de son bail. C’est ce qu’on appelle couramment la « propriété commerciale ». Ce droit est d’ordre public : une clause qui le supprimerait serait réputée non écrite.
Le bailleur peut refuser le renouvellement. Mais sauf motif grave et légitime, ou cas particuliers prévus par la loi, il doit alors verser au locataire une indemnité d’éviction, destinée à compenser le préjudice causé par son départ.
Loyer et charges : un cadre précis
Le loyer de départ est fixé librement. Son évolution, en revanche, est encadrée : la révision suit en principe la variation d’un indice de référence, l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou celui des activités tertiaires (ILAT).
Depuis la loi Pinel de 2014, le bail doit aussi comporter un inventaire précis des charges, impôts et taxes, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Un état des lieux est par ailleurs obligatoire à l’entrée comme à la sortie.
Et si les murs sont vendus ?
Lorsque le bailleur vend le local loué, le locataire bénéficie en principe d’un droit de préférence : la vente doit d’abord lui être proposée. Ce droit, issu lui aussi de la loi Pinel, connaît toutefois plusieurs exceptions, par exemple en cas de vente d’un immeuble entier ou au profit d’un proche du bailleur.
Le rôle du notaire
Activités autorisées, répartition des travaux, conditions de cession du bail, garanties : chaque clause compte, et certaines se révèlent décisives le jour où l’activité évolue ou change de mains.
Le notaire vous aide à construire un bail adapté à votre activité et à votre local. Établi par acte authentique, le bail a en outre force exécutoire, ce qui simplifie le recouvrement des loyers en cas d’impayés.
Chez NOTACT, nous accompagnons bailleurs et locataires pour que ce contrat de long terme repose sur des bases solides.
Sources
- Contrat de bail commercial, Entreprendre Service Public
- Le bail commercial, Notaires de France
- Refus de renouvellement du bail commercial par le propriétaire, Justice.fr
